台灣房屋-新竹關埔直營店

做好包租公計畫　月領22K也能買房

柯惇貿／城市醫生不動產投資團隊創辦人

房地產是很多有錢人喜歡的投資工具，不過由於房價高，造成資金進入門檻高，讓很多年輕人很猶豫，擔心買了房子壓力太重。其實，只要了解怎麼投資、做好資金安排，年輕人也能輕鬆買房。

鈔票變廢紙的時代，保值靠房產

有錢人為何喜歡投資房地產？城市醫生不動產投資團隊創辦人、本身也是包租達人的柯惇貿解釋，「有土斯有財」是傳統固有的觀念，房地產在傳統上有保值的價值，目前是趨於通貨膨脹可能愈來愈嚴重的世代，當鈔票變成廢紙，房地產仍保有其該有的價值，所以許多有錢人會寧願將金錢換成房地產來保值，使得房地產成為熱門的保值工具。

不過，房地產雖然仍是熱門的投資工具，有些情況卻已經跟以前不一樣，例如奢侈稅的實施、貨幣寬鬆政策可能退場、台灣中部與南部房地產市場的崛起、高鐵一日生活圈帶來的便利等，都讓現在的房地產投資，與以往出現差異。該怎麼投資房地產？柯惇貿建議，年輕人應該換掉舊腦袋、學習新招式！

【致富招式】

一、買房賺價差OUT！出租賺報酬率才實際

大家印象中房地產之所以好賺，是因為一買一賣之間可以輕鬆賺進幾百萬，獲利豐厚、能快速累積身價，但這樣的情況是以房地產市場處於多頭為前提。也就是房地產只漲不跌的情況下，才比較容易有買賣價差可賺。可是現在情況已經不同，原因有2個：

1.貨幣寬鬆政策退場，未來房價不排除走跌：柯惇貿分析，以目前的整體經濟環境而言，在美國的量化寬鬆貨幣政策可能退場及全球經濟互相牽引的影響下，房地產的多頭能夠走多久還不知道，等到年輕人存夠錢能夠進場時，也許當時市場已經是空頭來臨的時候。當房地產價格走跌，想靠買賣轉手賺價差的難度，將會提高很多，或者得等很久才有機會，這對口袋不夠深的年輕人來說，容易造成資金壓力。

2.奢侈稅卡2年，短期轉手難度高：奢侈稅實施後，若買進後持有未滿2年就賣，得繳交10%∼15%的奢侈稅，有人為了規避規定，以「信託登記」、「預告登記」、「權利買賣」、「設定抵押權」等方式進行房屋買賣，或以「自用住宅」、「農舍」、「預售屋轉讓」等名目作為投資標的，但這些做法幾乎都有風險，對涉世未深、薪水不高的年輕人來說恐怕不適合。

房間也可以出租，慢慢累積財富

在此情況下，柯惇貿認為，倒不如將不用的房間或整間房子出租，「賺出租投資報酬率，會比賺取價差更實際、風險小，且容易執行。」也就是先從養一間房子穩穩的賺租金開始，等到有能力的時候，可以由2房換成3房、4房的房子，還是以同樣的方法再分租出去，那麼就有機會慢慢的累積更多財富。

二、在台北買房OUT！外縣市投報率更高

大家常說台灣房價很貴，其實房價貴主要發生在某些特定區域，例如台北市全區、新北市大部分的區域等，這些地方房價動輒上千萬，以一般年輕人的薪水來說，門檻很高。

但是，若離開這些房價貴的區域，還是有許多縣市的房價比較親民，例如台中市中心還有十幾年的電梯大樓，1坪才十幾萬元，新竹、桃園、中壢也都有1字頭的房子，這些地方房價便宜、有上漲空間，租金投資報酬率又比台北高。目前台北地區出租投資報酬率約為2%∼3%，台中、桃園、中壢、新竹等地方則有5%∼6%，是台北的1倍，能幫年輕人賺更多，值得考慮。

柯惇貿以台中地區1間2房1廳的公寓為例，若是20坪、1坪15萬元，總價不過300萬元，頭期款可能落在70萬元以內，這筆錢無論是自己存、跟親友暫借、或是向銀行申請信貸，應該都有機會湊到，很容易就能啟動房地產投資計畫。

再者，每個月的房貸，以目前的利率而言，大約是1萬3,000元左右，就算是一個22K的上班族也買得起，這間房子無論拿來作為保值或是自住，其實都不錯。

三、改建出租OUT！以現有隔間出租較安全

柯惇貿指出，很多人可能是不知道或者刻意忽視法令，將買來的房子改建成小套房出租時，都沒有向相關單位申請，事實上，這是違法的，因為重新改建會動到樑柱、內部建築結構，為了安全起見，必須向政府機關提出申請才能動工，而且還必須有建築師、結構技師等專業人員簽證，改建申請過程很複雜、花時間，花費也不少，例如請建築師的簽證費用大概就要10∼20萬元，是筆不小的開銷。

而且現在的人愈來愈重視住的安全，若遇到隔壁房子動工，經常會「主動」去了解是否有合法申請，一旦發現沒有申請，一定會向主管機關檢舉，這幾年台北市、新北市這類的檢舉案件很多，被查到後一定要求停工，若申請沒有過關的話，還必須恢復原狀，等於之前的改建費用都白花，還要外加恢復原狀的費用，「代價」少說50萬元起跳，因此年輕人最好不要再這樣做。

柯惇貿就曾遇過有人改建的錢是借來的，買房的錢也是跟銀行借的，原本打算改建分租後就能用租金支付這些貸款，沒想到被檢舉，申請了也沒過，如意算盤完全破滅。

因此，柯惇貿建議，與其改建，不如直接買2房1廳以上的房子，自己住1間、另1間出租，或者全部出租都可以，買房時多注意房子的隔間、格局、採光等，這樣的做法，對於年輕人來說也很實用。

以租金養房貸，比租屋更划算

以每月要繳貸款1萬4,000元來說，分租的房間可能可以收到6,000∼1萬元的租金，這些收來的租金可以有效的補貼房貸支出，每個月要負擔的房貸其實可能只有3,000∼7,000元，這筆錢可能比租房子還便宜，所以每月可以存下的錢就會比之前更多了。

在了解怎麼投資房地產比較符合現在的趨勢後，接下來就是資金的安排了。在自有資金部分，柯惇貿建議最好能準備100萬元，因為後QE時代即將來臨，升息已是無可避免，頭期款準備愈多，還款壓力才會愈小，以免辛苦挑選出來的標的，因為資金問題卡住，最後無功而返。

【延伸閱讀】掌握3竅門，銀行貸款一次就搞定

在跟銀行貸款方面，很多年輕人會擔心自己薪水低，恐怕不易借到錢，柯惇貿說，若能掌握3個竅門，向銀行申請貸款不會太難：

1.負債比率不要超過2/3

這個負債比率，是銀行認定每個人每月能夠還款的最高限額，也是銀行願意貸款放款的月薪比率，若能掌握這個比率，銀行會認為你有能力還款，而願意借錢給你。換算成實際金額，以月薪2萬2,000元為例，在沒有其他負債的前提下，你每月還得起的金額大約在2萬2,000×2/3＝1萬4,667元以內，這樣的金額很多年輕人應該還負擔得起。

2.有打工兼差收入，先存入銀行再領

通常打工兼差都是領現金，當你領到現金後，要先存到銀行去，存進去後再領出來花用。為什麼要這麼麻煩？因為這樣有助銀行認定你實質收入來源，除了薪水22K外，還有這筆穩定的收入，銀行會將兩者相加後的金額當成是你的收入。2/3的負債比率也是用這個金額去算，對你有利。不過要注意的是，銀行很重視收入是否穩定，打工兼差收入存入銀行的紀錄，至少要有半年才會獲得銀行認定。換句話說，如果你想用兼職收入加上薪水當成貸款的財力證明，爭取較高的貸款額度，半年前就要開始做準備。

3.新工作做滿半年，再申請貸款

很多人都想說新工作薪水高，能向銀行貸款額度較高，因此就職後馬上向銀行申請貸款買房，沒想到卻遭到銀行拒絕，主要問題出在銀行認為你到新公司還在試用期、不穩定，因此你最好在新工作滿半年後再申請，會進行的比較順利。